Heldere uitleg
Den Braber & Ram.

Bij het bepalen van de mogelijkheden om overwaarde te benutten bij het doorstromen naar een nieuwe woning spelen veel factoren een rol. Wij zetten hieronder de factoren die van invloed kunnen zijn uiteen. De conclusie is dat doorstromen met overwaarde veel haken en ogen met zich meebrengt en dat deskundig advies wenselijk is om de kosten te beperken. De informatie is niet volledig, maar slechts bedoeld om aan te geven dat je eigenlijk altijd advies nodig hebt. Hetgeen mogelijk van toepassing kan zijn wordt aangegeven. Wat de impact is van dit risico wordt kort aangehaald.

Voorwaarden overbruggingskrediet
Een overbruggingskrediet kan veelal worden verstrekt wanneer de huidige woning onvoorwaardelijk is verkocht. Dat wil zeggen dat de ontbindende voorwaarden zijn verstreken. Het te overbruggen bedrag is dan de verkoopopbrengst -/- de openstaande hypotheek -/- de te verwachten verkoopkosten. Als een woning niet onvoorwaardelijk is verkocht dan zijn de overbruggingsmogelijkheden vaak veel geringer, omdat dat de uiteindelijke opbrengst behoorlijk kan tegenvallen. Vaak kan er niet meer dan 80% van de marktwaarde als basis worden genomen voor de berekening van het te overbruggen saldo. Uiteraard wordt ook hier het saldo van de lopende hypotheek in aftrek genomen.

Renteaftrek
Rente over een overbruggingslening is fiscaal aftrekbaar. De duur van de rente-aftrek is beperkt. Het is van belang om te weten wat de regels zijn met betrekking tot de rente over een overbruggingsfinanciering en gedurende de periode van het in bezit hebben van twee woningen.

Volgorde verhuizen
Er zijn drie mogelijkheden. Je eigen woning wordt eerder geleverd aan de nieuwe eigenaar, je koopt eerder een nieuwe woning dan je je oude woning levert, of dit gebeurt op hetzelfde moment. De gevolgen van deze verschillen en de afwijkingen in de afzonderlijke processen zijn belangrijk om te onderkennen en hier gepaste actie op te ondernemen.

Rente overbruggingskrediet
De rente die betaald wordt over een overbruggingskrediet is veelal relatief hoog. Er moet worden beoordeeld of het verstandiger en / of voordeliger is om op een andere manier de vrijvallende overwaarde (voor) te financieren. Daarnaast staat de rente van een overbruggingskrediet vaak slechts voor een beperkte duur vast. Als een woning nog niet is verkocht dan levert dit ook een risico op.

Verstrekkingspercentage / risicoklasse
Door het afsluiten van een overbruggingskrediet zal de nieuwe – definitieve – financiering bij de nieuwe geldverstrekker vaak lager zijn, hetgeen kan betekenen dat je in een lagere risicoklasse komt met de nieuwe hypotheek. Dit kan een voordeel opleveren over de gehele nieuwe hypotheek.

Maximale lening op basis van inkomen
Het kan voorkomen dat je bij de aankoop van de nieuwe woning rekening houdt met de te verwachten overwaarde. Dan is er vaak geen andere mogelijkheid dan de overwaarde in de vorm van een overbruggingskrediet af te sluiten.

Maximale lening op basis van onderpand
De maximale hypotheek op basis van het nieuwe onderpand neemt steeds verder af. Dat betekent dat er steeds meer eigen middelen moeten worden ingebracht. Wanneer deze er, naast de overwaarde, niet zijn, dan is een overbruggingskrediet onvermijdelijk.

Duur van het overbruggingskrediet
Wanneer er meerdere mogelijkheden zijn kan de duur van het overbruggingskrediet een rol spelen. Er moet een berekening worden gemaakt wat de totale lasten zijn van de overbruggingsfase bij de mogelijke alternatieven. Hierbij moeten de afsluitkosten, notariskosten en rentelasten worden meegenomen in de totale beoordeling. Wanneer de duur van het overbruggingskrediet niet bekend is dan zullen er (voorzichtige) aannames gemaakt moeten worden. Met name vanwege het feit dat de duur van een overbruggingskrediet veelal beperkt is tot bijvoorbeeld 2 jaar moet het risico dat de huidige woning niet in deze periode verkocht raakt worden meegenomen in de beoordeling.

Verplichting overlijdensrisicoverzekering
Geldverstrekkers hebben veelal als eis dat wanneer er een hypotheek wordt verstrekt boven een bepaald percentage van de marktwaarde, veelal 80%, dat er een verplichting is om een levensverzekering af te sluiten. Door het afsluiten van een overbruggingskrediet is de nieuw aangevraagde (blijvende) hypotheek lager, waardoor de verplichting om een levensverzekering te moeten afsluiten wordt omzeild.

Kosten overbruggingskrediet
Bij het afsluiten van een overbruggingskrediet moet hypothecaire zekerheid worden verstrekt. Dit vindt veelal plaats door een verplicht inschrijving bij de notaris op het huidige onderpand. Dit als zekerheid op de verkoopopbrengst van de woning, althans, op de overwaarde. Daarnaast kan het zijn dat een geldverstrekker afsluitprovisie in rekening brengt over het overbruggingskrediet. Bij het beëindigen van het overbruggingskrediet, bij verkoop van de huidige woning, moet de hypothecaire inschrijving weer worden doorgehaald. Al met al zijn de totale notariskosten en eventuele afsluitkosten een flinke kostenpost voor een mogelijk zeer kort lopende financiering.

Eigen middelen
Wanneer er eigen middelen zijn, dan is het overwegen waard om geen overbruggingskrediet aan te vragen en ook geen hogere nieuwe hypotheek af te sluiten, maar om de te verwachten overwaarde die vrijvalt bij de verkoop van de huidige woning voor te schieten. Bij verkoop van de huidige woning kan het voorgeschoten bedrag (het spaarsaldo) weer worden aangevuld. Als dit een mogelijkheid is, dan verdient dit zeker de voorkeur.

De mogelijkheid om tijdens een rentevaste periode een topopslag te verwijderen
Wanneer een nieuwe geldverstrekker het niet toelaat om een topopslag op een hypotheek te verwijderen vanwege aflossingen, dan is het veelal interessanter om een overbruggingskrediet af te sluiten. Er zijn diverse geldverstrekkers die in de voorwaarden hebben opgenomen dat ondanks (extra) aflossingen gedurende de looptijd en het verminderen van het risico van de geldverstrekker dit niet belonen met een rentekorting voor hun klanten.

NHG
Over een overbruggingshypotheek hoeft geen NHG-bijdrage te worden betaald.

Volgorde
Wanneer je eerst je huidige woning levert en pas daarna je nieuwe woning geleverd krijgt, dan heb je niet de mogelijkheid om te overbruggen. Wanneer je precies op dezelfde dag, bij dezelfde notaris aan- en verkoopt, dan is er ook geen overbrugging nodig. Wanneer je tijdelijk twee woningen hebt, dan is er een financiering nodig voor deze situatie.